Покупка первой квартиры: с чего начать и как избежать непредвиденных проблем

Лайфхак 1. Начать с себя: параметры поиска «идеальной» квартиры

Когда готовишься стать владельцем квартиры, начать стоит с четкого представления, каким должно быть твое будущее жилье. Предварительно важно определиться с желаемой площадью квартиры, районом, в котором она должна находиться, этажом, типом дома (новостройка или «вторичка») и необходимыми объектами поблизости (магазинами, парками, фитнес-центром, аптекой и т.д.) — это сильно упростит процесс. К тому же, при обилии всевозможных предложений без четкого понимания своих потребностей можно растеряться и выбрать не самый удачный для себя вариант. 

Когда разберетесь в своих приоритетах, можно переходить непосредственно к поиску. К счастью, сегодня уже не нужно доставать бумажные газеты или искать доски объявлений в понравившихся районах. Выбор квартиры стал максимально удобным для покупателей — для этого достаточно воспользоваться одним из онлайн-сервисов по поиску жилья, например Авито Недвижимостью, где собрано более 780 тысяч объявлений о продаже квартир, 60 тысяч из которых доступны в Москве (это крупнейшая база объявлений о недвижимости в России: через сервис продается каждая вторая квартира в стране).

Подобные ресурсы помогают сформировать первое впечатление о представленных на них объектах и сильно упрощают поиск, экономя время. Они дают возможность настроить необходимые фильтры с учетом собственных пожеланий, собрав все подходящие варианты жилья: количество комнат, цена, тип дома («вторичка» или новостройка), площадь, этаж и этажность самого дома, материал стен (монолитный, кирпичный, панельный или др.) и кто выступает в качестве продавца (частные лица, агентства или застройщики).

Из полученной выборки можно будет отсортировать наиболее интересные варианты по фотографиям, позволяющим рассмотреть стиль квартиры, общее состояние ремонта и наличие мебели. На сайте также есть возможность подобрать квартиру в желаемых районах своего города, тоже задав соответствующий параметр для поиска. Кроме того, понять расположение дома и его окружение можно будет, открыв карту на странице объявления, на которой видны торговые центры, развлекательные заведения, медицинские и образовательные учреждения и другие объекты социальной инфраструктуры в непосредственной близости.

Оценить привлекательность того или иного района также возможно — с помощью специальных рейтингов, составляемых на некоторых онлайн-ресурсах. Они формируются на основе мнений местных жителей и содержат информацию о транспортной доступности локации, наличии определенных магазинов, баров, ресторанов, фитнес-центров или, например, даже экологической обстановке. В дополнение к этому, на этих же ресурсах можно почитать реальные отзывы проживающих там людей и сделать определенные выводы.

Лайфхак 2. Переоценка ценностей: сколько должна стоить квартира

После того как отбор подходящих квартир будет завершен, есть смысл удостовериться, что их цена не завышена. Ценообразование в этом случае во многом зависит от района, в котором расположено понравившееся жилье, например центр это или окраина города, его транспортной доступности, близости к метро и остановкам общественного транспорта, а также удаленности от деловых и туристических центров, университетов или медицинских учреждений.

Высокая стоимость часто обусловлена типом и состоянием дома, безопасностью двора, наличием парковочных мест, этажностью, уровнем и качеством ремонта в квартире, ее оснащением и меблировкой.

Доступность информации и существование специализированных интернет-ресурсов сегодня позволяет провести собственный анализ цен и сориентироваться на рынке. Для начала необходимо отобрать интересные варианты, сопоставить их стоимость и оценить, что входит в предложение. Важно понимать, что для объективного сравнения объекты должны иметь схожую площадь, комнатность, удаленность от метро и центра города, качество ремонта и мебель в наличии.

Полезными при выборе могут быть обзоры рынка, которые регулярно предоставляют крупные сервисы для покупки недвижимости, — так вы поймете сколько в среднем стоит квартира нужного метража в городе на момент поиска, насколько высоким спросом пользуется тот или иной сегмент (что даст понимание о том, стоит ли покупать в моменте или дождаться спада ажиотажа), как меняется предложение (во время дефицита объектов цены стабильно растут вверх).

Лайфхак 3. Экономия времени: посмотреть квартиру, не выходя из дома

Следующим шагом стоит приступать непосредственно к просмотру будущего жилья. Многие сталкивались с ситуацией, когда жилье на фото или видео выглядит иначе нежели в реальности. Особенно болезненным становится подобный опыт, когда потрачены долгие часы на выбор подходящих вариантов, обсуждения и договоренности о просмотре, дорогу до объектов, нередко расположенных в противоположных частях города.

К счастью, сегодня вовсе не обязательно осматривать все выбранные варианты очно, что стало особенно актуальным во время пандемии, когда люди стали избегать ненужных контактов и более внимательно относиться к собственной безопасности. С учетом новых реалий на некоторых платформах появилась возможность осмотреть квартиру в режиме онлайн (при выборе объявления с соответствующей отметкой). Эта опция существенно экономит время, поскольку позволяет отказаться от неподходящих объектов без личного присутствия. Дополнительным преимуществом этого формата является то, что вы всегда можете попросить продавца показать вам те особенности квартиры, которые интересуют именно вас, а не только то, что планировалось при публикации объявления. В том числе это могут быть и проблемные места, на которых обычно не заостряется внимание покупателей.

Для организации виртуальной экскурсии потребуется только связаться с продавцом и договориться об удобном времени. Собственник или его представитель покажет квартиру при помощи видеосвязи, например, через Skype или WhatsApp.

Лайфхак 4. История квартиры: проверка стала проще, но не в ущерб качеству

Варианты, которые вам понравятся онлайн, стоит обязательно посетить лично. На что нужно обратить внимание при очном осмотре квартиры? В первую очередь важно убедиться в исправности коммуникаций и сантехники, отсутствии протечек и целостности труб — это минимизирует риск их разрыва в дальнейшем и избавит от необходимости делать нежелательный ремонт. Кроме этого, будет нелишним проверить работоспособность всей техники и состояние мебели. Если вы выявите какие-то недочеты, следует договориться об их устранении до назначенной сделки.

Владелец квартиры обязан предоставить паспорт, выписку из ЕГРН — основной документ, который подтверждает право собственности на нее, документальное подтверждение отсутствия задолженности за квартиру (справку, последнюю платежку и пр.). Посредник, в свою очередь, должен будет предъявить паспорт и нотариальную доверенность на право распоряжения этим объектом.

Важнейшим этапом перед покупкой квартиры является проверка ее чистоты с юридической точки зрения на наличие таких рисков, как «скрытые» собственники, несогласованная перепланировка или факт обременения недвижимости. Это можно сделать с помощью разных сервисов, которые позволяют ознакомиться с историей квартиры в виде краткого или полного отчета, доступного при просмотре объявления

Данные формируются на основании сведений из Росреестра и позволяют обезопасить себя от таких рисков сделок с недвижимостью, как неучтенные интересы собственников, сомнительная история продаж, претензии потенциальных наследников, наличие обременений (ареста, ипотеки, договора аренды) или появление неожиданных жильцов — например, временно выбывших (военнослужащих, заключенных).

К примеру, арендатор имеет право жить в квартире до конца срока действия договора, даже если квартира уже была продана. Поэтому необходимо попросить продавца показать соглашение о прекращении договора и выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что арендатор не прописан в квартире. Такие возможности увеличивают безопасность сделки и помогают исключить проблемные предложения уже на этапе отбора вариантов.

Иногда встречаются ситуации, когда продавцы квартир просят оставить предоплату за понравившуюся квартиру, поскольку на нее претендуют несколько покупателей, а внесенная сумма будто бы позволит придержать интересный вариант. Однако чаще всего за этим кроется обман, и вам не следует вносить аванс до того, как все договоренности будут зафиксированы в договоре при личной встрече и проверке документов. Не нужно также соглашаться на оплату за просмотр квартир, поскольку данная опция совершенно бесплатна.

Лайфхак 5. С риелтором или без — вот в чем вопрос?

В заключении поднимем вопрос, который интересует многих будущих покупателей недвижимости — прибегать ли к помощи риелторов и агентов по недвижимости или взять все в свои руки.

Стоит сказать, что во многом ответ зависит от жизненного опыта отдельно взятого покупателя: если человек не работал с недвижимостью и не проводил ранее самостоятельно сделки, не знает как выбрать квартиру, которая бы максимально соответствовала его пожеланиям, сомневается, что сможет договориться с продавцом о выгодных условиях, а также самостоятельно проверить необходимые документы и верно оценить физическое состояние квартиры, то лучше обратиться к профессионалу, который поможет избежать множества типичных ошибок и возьмет на себя контроль за процессом от а до я. Такой вариант также удобен для тех, у кого нет возможности уделять достаточно времени поиску подходящих объектов, звонкам, просмотрам и встречам с владельцами.

В случае если покупатель уверен в собственных силах можно воспользоваться богатым арсеналом специализированных сервисов и информацией из официальных источников и провести сделку самостоятельно, но нужно быть готовым к непредвиденным препятствиям и подводным камням, которые могут возникнуть уже в процессе.